不動産投資のリスクは事前に対処できるというのは本当か （大震災9カ月前に書かれた本の感想）

１．証券投資も不動産投資もとにかく分散と書いておきながら、後半では不動産は地域集中投資

Diversification - Investing / 401(K) 2012

内藤氏は、インデックスファンドを使った分散および、不動産も物件分散が重要と勧めています。
一方、石川氏は、土地勘の有無や信頼できる不動産屋と連絡できないことから、近くで物件を取得するよう勧めています。
これは、地震などの災害リスクに非常に弱くなるためこの意見には疑問です。

２．REITと実物不動産の比較では、やはりREITのメリットが多い

ペーパーアセットであるREITと、現物不動産投資を、投資金額、レバレッジ、物件の分散、流動性などの観点から比較しているのは、わかりやすく知識が整理できました。

しかし、比較すればするほどREITの利点（小額投資可能、物件の分散可能、流動性大）ばかりが目立ちます。

たしかに、デメリットとして不動産会社が母体となっている運用会社がREITの資産運用を担当するため、本体の不動産事業とREIT事業が競合することにより、REITに投資している投資家に不利益がもたらされる懸念があります。

それ以外は、ほぼ実物不動産投資よりREITが圧勝です。
詳しく説明されるほど、実物不動産投資の魅力がなくなります。

３．不動産投資をREITではなく実物不動産で行う理由に疑問

Subprime Crisis No Barrier to Affordable Housing / woodleywonderworks

実物不動産を行う理由として、株式や債券市場は効率的だが、不動産市場はまだまだ非効率性のある市場なので「アルファを狙う投資」が可能というのが理由に挙げられています。

「皆が手を出さないことは割安になっている」、「流動性が悪いなどのリスクに見合ったプレミアムが狙える」とのことですが本当でしょうか？

そんなにおいしい市場なら、より資金のあるファンドや企業がいち早くおいしい物件を取得するのではないでしょうか？
自分ならば他の人と違って当たりの物件を見つけることができると思っているのであれば、ただのオーバーコンフィデンスです。

４．不動産事業のリスクが限定的というのはダウト

Earthquake and Tsunami Japan / CECAR - Climate and Ecosystems Change Adaptation R

不動産のリスクは、事前に「読めて」、しかも「対処できる」ものばかりなのです。

本当でしょうか？
並べられているリスクの種類に大規模災害リスクが出てきません。

地震などの災害リスクはどう「対処する」のだろうと思って読み進めていくと、驚くべきことが書かれていました。

巨大地震や原発事故など、どうしようもない事態が起きたら、おそらくダメでしょう。

巨大地震で東京が壊滅したら、そのときは日本が終わっているから仕方ないとも思っています。
茨木にアパート・マンションが４棟ありますが、こちらも巨大地震や原発の大事故があればアウトでしょう。

ってこの前の東日本大震災と東京電力福島第一原発の事故でダメじゃん！

この本の発行は、2010年6月となんとも間の悪いことに大震災の9ヶ月前でした。

おわりに

石川氏は不動産投資のレバレッジを10倍（500万円たまったら5000万円の物件を取得する）にしていると書かれていたので心配になり、石川氏のブログを探してみました。

この間のこと、そして、原発は不動産価値を毀損するということ　| 石川貴康（たかやす）のスマート不動産投資倶楽部

やはり大地震と原発事故で所有不動産にダメージを受け、1、の自分が良くわかっている地域集中投資を捨て、北海道や沖縄での不動産投資を検討されているようです。


やはり実物不動産投資は、分散も難しく、投資ではなく事業と考えるべきです。
現金ではなく、レバレッジという言い方をしていてもただの借金で投資する場合は、なおさらです。

私の周りでも、株式投資は怖いという割に、不動産投資については前向きで不労所得の代名詞のように話す方が多いです。

実物不動産投資は、上記のリスクを考慮の上、相当な覚悟で行う必要があるでしょう。







Facebookでも記事更新をお知らせしています。
　インデックス投資日記＠川崎　Facebookページ